Riavere la cauzione d’affitto: termini, detrazioni e i Suoi diritti

L’appartamento è riconsegnato, le chiavi sono state restituite – e la cauzione? Molti inquilini aspettano mesi prima di rivedere i propri soldi, spesso senza sapere quali regole valgono. Ecco cosa prevede la legge, cosa il locatore può trattenere e come ottenere lo svincolo.

La regola dell’anno: art. 257e cpv. 3 CO

La cauzione per i locali d’abitazione, al massimo tre mensilità, è depositata su un conto intestato all’inquilino. La banca la svincola solo con il consenso di entrambe le parti, su precetto esecutivo o in base a una sentenza. La legge prevede però una protezione importante: se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa per via giudiziaria o esecutiva, Lei può esigere da solo la restituzione dalla banca. Il locatore non può quindi tenere bloccati i Suoi soldi a tempo indeterminato.

Cosa può detrarre il locatore

• Danni che vanno oltre la normale usura: un pavimento bruciato, una porta rotta, fori non chiusi, muffa causata da un’aerazione insufficiente.
• Pigioni e spese accessorie non pagate, incluso il conguaglio del riscaldamento dell’ultimo periodo.
• Costi di pulizia, se l’appartamento non è stato riconsegnato pulito.

Cosa non può detrarre

• La normale usura: pareti leggermente ingiallite, piccoli segni sul parquet, rubinetti consumati dall’uso quotidiano.
• Il valore a nuovo di un oggetto danneggiato. Conta solo il valore residuo secondo la tabella paritetica della durata di vita: una pittura dura circa otto anni, una moquette dieci. Se la pittura ha già sei anni, Lei risponde al massimo per un quarto del costo.
• Difetti già annotati nel verbale di entrata.

Il verbale di riconsegna decide tutto

Tutto ciò che non figura nel verbale di riconsegna firmato non può più esserLe addebitato in seguito, salvo difetti nascosti segnalati subito dopo la loro scoperta. Legga quindi ogni riga prima di firmare, chieda che le osservazioni contestate siano annotate come tali e si tenga una copia. Il locatore deve inoltre comunicarLe le pretese subito dopo la riconsegna, di regola entro pochi giorni (art. 267a CO); chi aspetta settimane perde il diritto di farle valere.

I passi per riavere la cauzione

• Riconsegna congiunta: fissi un appuntamento di persona, con l’appartamento vuoto e pulito, portando con sé il verbale di entrata.
• Firmare il verbale: solo dopo averlo letto per intero; le pretese contestate vanno indicate come tali.
• Modulo di svincolo della banca: il locatore lo firma e lo inoltra alla banca, oppure Lei lo invia con la firma di entrambe le parti. La banca versa l’importo con gli interessi sul Suo conto.
• In caso di rifiuto: chieda per iscritto una motivazione. Se il locatore non avvia alcuna procedura, dopo un anno dalla fine della locazione può esigere da solo la restituzione. In caso di disaccordo su una detrazione può rivolgersi gratuitamente all’autorità di conciliazione in materia di locazione del Suo cantone.

E con una garanzia d’affitto?

Con una garanzia d’affitto invece del deposito bancario non c’è denaro fermo in banca, quindi nulla da «riavere». Alla fine della locazione il locatore conferma semplicemente lo svincolo del certificato e la garanzia si estingue. Se invece fa valere una pretesa giustificata – un danno riconosciuto o una pigione aperta – il garante la paga al locatore e la richiede poi a Lei. Le regole su usura, tabella della durata di vita e verbale valgono esattamente allo stesso modo: la garanzia protegge il locatore, non sostituisce i Suoi diritti di inquilino. Vale quindi la pena contestare subito le pretese ingiustificate, anche in questo caso.

Ha ancora un deposito bancario e vorrebbe recuperare quella liquidità già durante la locazione? Nella pagina Sbloccare il deposito spieghiamo come sostituirlo con un certificato. Per altre domande sulla fine della locazione consulti il nostro centro assistenza.