Mietkaution zurückbekommen: Fristen, Abzüge und Ihre Rechte

Der Umzug ist geschafft, die Schlüssel sind abgegeben – und das Geld auf dem Mietkautionskonto? Es gehört Ihnen, aber Sie kommen nicht allein heran. Wann die Kaution zurückfliesst, was die Vermieter:in abziehen darf und wie Sie sich wehren, regelt das Obligationenrecht erstaunlich klar.

Die Ein-Jahres-Regel von Art. 257e Abs. 3 OR

Die Kaution liegt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen. Die Bank zahlt sie nur aus, wenn beide Parteien zustimmen, wenn ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliegt oder wenn ein Gericht entschieden hat. Das Gesetz schützt Sie aber vor einer Vermieter:in, die das Konto einfach liegen lässt: Macht sie innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend, können Sie die Rückzahlung von der Bank allein verlangen. Ein blosser Brief oder eine Mahnung der Vermieter:in reicht dafür nicht – nötig ist ein eingeleitetes Verfahren, also eine Betreibung oder eine Klage. Diese Frist ist Ihr Sicherheitsnetz, aber kein Grund, ein Jahr tatenlos zu warten.

Was abgezogen werden darf – und was nicht

Zulässig sind Abzüge für:

• Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen: der Brandfleck im Parkett, das Loch in der Tür, die gesprungene Glaskeramik.
• Offene Mietzinse und noch nicht abgerechnete Nebenkosten.
• Fehlende Schlüssel oder eine unterlassene Endreinigung, sofern diese vertraglich vereinbart ist.

Nicht zulässig sind Abzüge für normale Abnutzung: leicht vergilbte Wände, Laufspuren im Teppich, ein paar Dübellöcher, matt gewordene Armaturen. Das gehört zum Wohnen und ist mit der Miete abgegolten. Und selbst bei echten Schäden zahlen Sie nie den Neupreis. Massgebend ist der Zeitwert nach der paritätischen Lebensdauertabelle, die Mieter- und Vermieterverbände gemeinsam herausgeben. Ein Spannteppich hat darin eine Lebensdauer von rund zehn Jahren; ist er acht Jahre alt, schulden Sie bei einem Schaden höchstens noch einen Fünftel des Neuwerts. Ist die Lebensdauer abgelaufen, ist der Restwert null – unabhängig vom Zustand.

Das Übergabeprotokoll entscheidet

Ob ein Kratzer schon beim Einzug da war oder von Ihnen stammt, lässt sich Jahre später nur mit einem Dokument klären: dem Einzugsprotokoll. Alles, was dort steht, kann Ihnen nicht angelastet werden. Bewahren Sie es zusammen mit datierten Fotos auf. Beim Auszug entsteht ein zweites Protokoll. Unterschreiben Sie es nur, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind, und notieren Sie Einwände direkt im Dokument.

So holen Sie Ihre Kaution zurück

1. Gemeinsame Übergabe vereinbaren. Spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses, bei Tageslicht und in der leeren, gereinigten Wohnung.
2. Protokoll unterschreiben. Nur mit Mängeln, die Sie anerkennen. Was Sie bestreiten, wird als «strittig» vermerkt.
3. Freigabeformular der Bank einreichen. Beide Parteien unterschreiben das Formular, danach löst die Bank das Konto auf. Bei berechtigten Abzügen geben Sie nur den Restbetrag frei.
4. Bei Weigerung handeln. Verlangt die Vermieter:in unberechtigte Abzüge oder reagiert nicht, haben Sie zwei Wege: Entweder warten Sie das Jahr ab und verlangen die Auszahlung danach direkt bei der Bank. Oder Sie wenden sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Kantons – das Verfahren ist kostenlos, und die meisten Kautionsstreitigkeiten werden dort beigelegt.

Und mit einer Kautionsgarantie?

Haben Sie Ihre Kaution über Swisscautionen24 abgesichert, liegt kein Geld bei einer Bank. Nach der Rückgabe bestätigt die Vermieter:in die Freigabe des Zertifikats, und die Garantie endet. Nichts muss überwiesen, kein Konto aufgelöst werden. Stellt die Vermieter:in eine Forderung, die Sie anerkennen oder die ein Gericht bestätigt hat, zahlt Swisscautionen24 den Betrag an die Vermieter:in und fordert ihn anschliessend von Ihnen zurück. Die Garantie ersetzt also das gebundene Geld, nicht Ihre Verantwortung für die Wohnung – umso wichtiger ist auch hier ein sauberes Protokoll. Wie Sie ein bestehendes Sperrkonto durch ein Zertifikat ersetzen, lesen Sie auf der Seite Bankdepot ablösen; Antworten auf weitere Fragen zur Rückgabe finden Sie in unserem Hilfe-Center.